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卡尼领导的自由党政府上台执政，能否终结加拿大当下的楼市危机？ 这恐怕是不管是地产商、还是市场上普通的买家和卖家都非常关心的问题。 图自：The global and mail 先来梳理下自由党在竞选政纲中提及的楼市新政： 1.未来十年内将加拿大的住宅建设率翻一番，达到每年近50万套新房； 2.成立“加拿大房屋建设”（Build Canada Homes）作为开发商建造经济适用房； 3.为加拿大预制房屋建造商提供超过250亿加元融资，并为经济适用房建造商提供100亿加元低成本融资； 4.要求大型项目为加拿大年轻人提供机会，例如雇用新的学徒和应届毕业生。 5.多单元住宅市政开发费减半，引入多单元租赁建筑税收优惠政策，促进现有建筑改建为经济适用房； 6.改革和简化国家建筑规范等措施加快审批速度。在住房加速基金的基础上，努力减少繁琐手续。 7.取消首次购房者购买100万加元及以下房屋的商品及服务税。 那么，卡尼能否兑现其承诺？The global and mail 采访了三位住房专家和倡导者，有乐观也有质疑。 新建加拿大房屋组织 卡尼认为，加拿大应该借鉴二战后那些促成住房建设热潮的公共政策，尽管当时加拿大也面临着严重的住房短缺。这一愿景的核心是成立一个新的联邦实体Build Canada Homes，以帮助开发和资助经济适用房和预制房屋。 支持住房倡导组织More Neighbours Toronto创始人埃里克·隆巴尔迪（Eric Lombardi）认为，渥太华资助部分住房开发的想法很有价值。他表示，法国、奥地利和新加坡等国家已经能够使类似的计划实现正现金流，政府不仅提供低息贷款和其他激励措施来建造住房（包括经济适用房），而且还能从这些项目中获利，从而将资金再投资于增加供应。 但他表示，如果新的联邦住房机构不能实现财务自给自足，那么从长远来看就不太可能取得成功。 另一个悬而未决的问题是，渥太华是否有能力管理如此复杂的工作。 渥太华大学环境研究所项目“缺失中间倡议”的经济学家兼创始董事迈克·莫法特 (Mike Moffatt) 说：“我认为对政府兑现承诺的能力持怀疑态度是合理的，但如果他们哪怕接近兑现，都将带来巨大的变革。” 政府对预制房屋的融资 卡尼承诺，加拿大房屋建设计划将为预制和模块化住房提供超过 250 亿加元融资以及其他激励措施。 这意味着在工厂而不是在建筑工地建造更多的面板、模块和房屋的其他部分，支持者认为这将使房屋建造更便宜、更快捷。 莫法特博士非常赞同这个想法。他表示，在日本和瑞典等国家，这种做法已经非常成熟，并且成功地加速了供应的增长。 但他补充说，加拿大面临的挑战是，各省甚至各市的房屋建筑法规各不相同，这使得工厂化建筑部件的大规模生产变得困难。 恢复 20 世纪 70 年代的建筑税收激励措施 卡尼还承诺恢复多单元租赁大楼（MURB）税收优惠政策，这是 20 世纪 70 年代的一项措施，允许投资建造新租赁公寓的个人从个人所得税中扣除一些相关费用。 莫法特博士表示，类似的项目可以重新激励那些想要投资房地产的富人。例如，与其购买大学城的独立屋并将其改造成学生公寓（这会减少家庭住房的供应），不如建造一栋新的中层租赁公寓，这样做可能会让投资者更加受益。 然而，莫法特博士说，一个重大问题是，许多城市的分区规则使得建造适合夫妻店或房地产投资者团体预算的小型出租建筑变得困难。 西门菲沙大学城市项目副教授兼主任 Andy Yan 认为，MURB 的表现可能无法达到宣传的水平，原因有很多。 他说，20 世纪 70 年代，利率高得多，而建筑成本较低，而且专门建造的租赁房屋并没有受到大片出租公寓的竞争。 他警告说，这项措施当时刺激了租赁建筑的发展，但这并不意味着它在今天的房地产市场上也能发挥作用。 降低首次购房者新房的商品及服务税 自由党还将取消首次购房者购买价值 100 万加元以下房屋的商品及服务税 (GST)，并降低 100 万加元至 150 万加元之间房屋的商品及服务税 (GST)。 莫法特博士和隆巴尔迪先生都怀疑这项措施是否能有效激励新建筑，因为减税范围太窄。 关税以及其他不确定性 严教授表示，除了新自由党政府是否能够履行其承诺的问题外，还有一个问题是，它无法控制的一切将会发生什么。 多伦多和温哥华的开发商都在为新项目融资而苦苦挣扎，由于对关税和经济不确定性的担忧，全国大部分地区的住房需求大幅下降。 严教授警告称，整体经济状况和利率走势等因素将对新政府领导下的加拿大建造多少套房屋产生重大影响。 除此之外，卡尼执政后是否会影响央行的利率走势？ 凯投宏观的斯蒂芬·布朗表示，即使没有获得多数席位，自由党领袖马克·卡尼也应该能够在新民主党或魁北克政团的支持下实施其财政计划。 布朗表示：“如果说有什么不同的话，那就是需要向这些政党做出让步，这意味着财政政策最终可能会比自由党所暗示的更加宽松。” 这可能意味着加拿大央行将收紧货币政策。 罗森伯格研究与联合公司的戴维·罗森伯格表示，自由党必须与“在财政方面更有雄心的伙伴”合作，这可能对加元有利，因为这意味着加拿大央行放松货币政策的压力比保守党获胜时要小。 Capital 的布朗表示，宽松的财政政策可能意味着市场对央行利率稳定在 2.25% 的预期可能过低。 他写道：“这对我们关于加拿大央行今年将再降息三次的观点构成了一定风险，这可能会阻止加元和债券收益率像我们预期的那样下跌。” 有一件事看起来肯定是赤字将进一步增加。 丰业银行经济分析师丽贝卡·杨表示：“比预期更深的赤字可能是建立联盟的代价，尽管政府可能希望坚持立场，因为落后的政党对近期重返选举不感兴趣。” 加拿大帝国商业银行资本市场首席经济学家艾弗里·申菲尔德 (Avery Shenfeld) 表示，自由党可能需要向其他政党的优先事项投入更多资金，例如为新民主党提供医疗保健，为魁人党提供对金属行业的支持。 根据自由党的计划，赤字预计将上升至 GDP 的 2% 或约 620 亿加元，高于议会预算官员预测的 GDP 的 1.5%。 艾弗里表示，如果贸易谈判进展顺利，且经济今年不会陷入衰退，这一预测是合理的。 “但经济前景的下行风险大于上行风险，因此预算赤字的情况也将相反”他在一份报告中写道：“赤字超过GDP的2%的可能性可能比低于这一水平更大。” 他说，这意味着加拿大联邦赤字仍将达到美国的三分之一左右。 罗森伯格表示：“马克·卡尼面临的最大挑战是他需要应对迫在眉睫的加拿大经济衰退。” 这位经济学家预测，经济衰退将来自三个方面：唐纳德·特朗普贸易战的直接和间接打击、可能冻结企业资本支出和招聘的持续不确定性以及“美国经济衰退压力不断加大”。 面对这么复杂的经济大环境，卡尼领导的自由党政府将会怎么做？ 信息源：The global and mail global news | 
狗仔卡
发表于 2025-4-29 02:43 PM
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发表于 2025-4-29 10:17 PM