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ZT新泽西买房记

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发表于 2012-1-29 02:03 PM | 显示全部楼层 |阅读模式



大家知道,新泽西今年通过了法律,agent给commission rebate是合法的。

今年年初开始找房子。当时问了几个buy agent,有说从来没听说过,有的直接说不愿
意。有个agent说她这辈子从来没给过rebate。问了几个华人的 agent,开始说想想,
后来也不了了之。

后来跟了几个agent陆陆续续看了些房子,一直没有下定决心。但是对这个地区的房子
大致搞清楚了,而且也知道想要什么样的房子,什么价位是deal。

后来这个版上有人推荐agent愿意只拿1%,但是不带看房子。就决定试试。

看新房子主要在realtor.com,新房子基本都在上面。因为不带看房子,确实不太方便
。要问有没有open house,或者对方listing agent愿意给你show。很多listing agent
不愿意的。其实最后还是看到了,就是麻烦点。

好在对这块房子比较熟悉。我一般直接打listing agent问清楚细节,如果不符合就直
接不看。然后上google maps, bing maps 看外观和周围环境(高压线之类的)。

Safety,salary etc:

http://www.neighborhoodscout.com/
http://list.realestate.yahoo.com/re/neighbor/
http://www.areaconnect.com/state.htm?s=NJ

洪水查这个:

http://www.floodsmart.gov/floodsmart/

reator.com上的信息往往不全。这时候可以把MLS号发给agent,他能给更详细的信息。
或者直接在google 上search MLS。

老实說,自己做好功课,agent看房用处不是很大,而且可以减少没必要的看房,更快
看到自己想看的房子。我的agent其他方面做得都很专业,找他也很容易。中间因为
appraisal的问题,盯他很紧也没抱怨。

最后看中一个房子,这个过程出了件有趣的事。Listing agent说我没有跟她说自己有
agent,说要让我们出referral fee。我当时电话上跟她讲得很清楚,所以很不高兴。
但是我的agent说她要的并不多,而且他可以帮我出一部分。由其重要的是,因为
listing agent拿了我们这边的钱,所以她会尽量促成我们的offer。

结果listing agent 确实花了大力气帮我们。

attorney review: 新泽西的土规矩,律师一般会加一些保护条款。

有意思的是,只要review没结束,
随时可能有别人把房子抢走。所以,如果是个好deal,sign了contract也不保险。另外
一点,就算attorney review开始了,listing agent还会继续 show 房子。他们可以趁
机看看有没有人愿意找他做dual,或着给referral fee,能多钻点。同时就算别的买家
买不了,他们也可以趁机多认识一些potential buyer。

房价的定位: 房子看多了,自然知道大致价位。Appraiser也是根据附近最近的成交作
为一个重要条件来定价的。还有就是,我们看了几个附近处于attorney review的房子
,listing agent都是直接告诉我们至少要出多少才有机会。后来证明这些信息基本都
是对的。所以我们出价时基本上知道应该多少是deal。同时listing agent也是直接告
诉我们别的offer的价钱。

inspection:找了个版上推荐的,不过不这么样,看着是挺认证的,不过missing了不
少,还是我agent指出的。

顺便说一句,这个agent虽然不带看房子,inspect, appraisal, closing都来。

贷款:打了不少电话,也问了几个版上推荐,最后找了个同事推荐的。利率很不错,而
且可以马上lock rate(这也一定要问清,否则到时候交了appraisal钱,rate上去了)
,各种费用也很清楚。现在银行管的紧,我们本以为自己downpay高,credit好不会有
问题,结果中间被严重delay。那是后每天催loan agent,他又去催银行。最后他说作
成这笔亏本了,花了太多时间。所以我在这里大力推荐(如果需要信息请站内联系)。

Lawyer:找了个这里推荐的,价钱便宜,香港人,发现她们生意实在太好,忙的很,有
时候不太容易找到人,不过到也没误事。最后close的时候要他们发个东西,lawyer当
天下午几个closing,又是周五,根本找不到人,后来很愤怒,结果后来发现东西还是
发了,就是忘了告诉我。最后close的时候倒是一切顺利。我的case因为涉及rebate,
要放closing cost 里,很容易出错,结果她们处理得很好。

rebate要不要缴税:这个living版上有大讨论,结论是不用,不管放closing HUD1上还
是以后给。不过还是尽量方HUD1上好,特别是在NJ,rebate是新生事务。我的agent几
个case都是放上去,只是放的地方有讲究。反正最后都成功了。

一些零碎:
1。NJ contract是标准的,只需要填几个空。
2。title insurance也是有标准算法。所以没必要shop around。Reissue rate去年也取消了。
3。shop loan主要是HUD1上800 items和rate。
4。最后主要是attorney哪里分钱,银行发一大堆东西过来。签名无数。

先写到这里了,以后可能会再加点。请版主发包子。

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发表于 2012-1-29 03:32 PM | 显示全部楼层
We use Redfin.com. Nice website  very easy for research. They also are asking less commission ...  1.25% versus 2.5% ...
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发表于 2012-1-29 04:05 PM | 显示全部楼层
I didn't hire agent when I bot my house. What we did was very similar to your story.

My wife and I did enough homework, housing market, pricing, location, fees, loan, procedure,... I mainly read local news paper and searched internet. Edited a guide, a kind of book, and always brought it with us.

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