哪些国家的房地产市场估值过高？

源济

由于富裕人群纷纷寻找投资目的地，加拿大的房价飞涨。图中所示的多伦多地区便是如此。

2007年以前，对美国有房一族来说这种事情可能难以置信：全球许多地方的房价从未经历过适当的调整，而是不断刷新高点。

根据德意志银行(Deutsche Bank)经济学家的分析，这使得某些国家的房地产市场深深陷入了估价过高的窘境。分析称，人人都不愿涉足多伦多或者温哥华的住房市场；而另一方面，如果你能绕开日本对外国投资所设置的限制条款，那么在东京买套公寓真是捡了大便宜。

德意志银行经济学家Peter Hooper、Torsten Slok和Matthew Luzzetti对多个国家的房地产市场进行了排序，依据是两大比率：房价与收入之比、房价与租金之比。他们计算出了各个国家的这两个比率较历史平均水平高出或低出多少（如图表前两列所示），然后取两个数的平均值（图表第三列），以整体评估某国的房地产市场是被高估还是低估了。

加拿大在被高估的地产市场中位列第一名，其房地产估值较历史平均水平高出60%。紧随其后的是比利时、新西兰、挪威以及澳大利亚。排名靠后的国家依次为美国、希腊、德国、韩国，以及排在最后的日本，其房地产估值较历史均值低39%。

虽然上述统计团队没有做深入研究，但找出形成这种差异的主因并非难事。拿估值偏高最严重的加拿大来说，该国在迎接外国投资者时非常开放，这就意味着那些腰包满满的有钱人在寻找投资目的地时，投入加拿大地产市场要比投资日本那种封闭系统容易得多。比利时则是可能受到了首都布鲁塞尔房价飙升的干扰。经济、财政危机难免会令欧盟(European Union)工作增多，因此各国外交官纷纷在欧盟总部所在地布鲁塞尔购置房产。

该图表同时也揭示出各国央行所面临的两难困境。仍以加拿大为例，经济步伐放慢、消费者价格陷入停滞（加大了通货紧缩风险）都令该国头疼不已。但飙升的房价又使得加拿大央行(Bank of Canada)很难通过降息来刺激需求。无独有偶，澳大利亚的情况也与此类似。澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)可能希望依靠降息来拉低估值过高的澳元，但同时也必须留心房价。

英国排在第七位，也比较靠前，彰显出近期的经济复苏过度依赖于鼓励抵押贷款的刺激政策，这样的政策意味着英国楼市过早地从2007-2008年的崩盘中恢复元气，没有把泡沫全部挤出。

与之相反的是，德国和日本楼市低迷，表明这些国家的消费者们储蓄意愿高于支出意愿。

事实上，你也可以将德意志银行的这份排序解读为全球经济失衡的一个缩影。

Michael J. Casey

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