转几幅图，现在泡沫程度已经超过2017年了

Cobra

james97 发表于 2020-8-10 11:18 AM
不知道。泡沫破裂之前没有人知道会破的。如果没有买房子的人的财务数据，很难估计出真正的压力。

多伦多家庭中位收入摆那呢，8万多，房在根本就不是普通人能买的起的了，不需要再有其他什么数据了吧？

其实约克前几天的一个贴，什么卖了房子后的感想，就很说明问题。夫妻收入10万+，算是不错的了，平均以上了，2015年买了150万的房子，贷款100万，每月还4000，这得是多大的压力啊。且不说人家首付50万，这已经是很多白人家庭不可想象的事情了。

我知道，这里没有说到换房的问题。很多人换房。但问题是被换的房也不便宜啊。

dsp

Cobra 发表于 2020-8-10 11:24 AM
多伦多家庭中位收入摆那呢，8万多，房在根本就不是普通人能买的起的了，不需要再有其他什么数据了吧？

...

人家的收入不低的吧，4000没压力。

Cobra

dsp 发表于 2020-8-10 11:31 AM
人家的收入不低的吧，4000没压力。

家庭收入10万，税后一个月6000左右。加拿大税很高的。

他地税是1000一个月，还4000贷款。就是说每月就剩1000左右的开销了。

然后。

车保险，安省也很贵，至少也得300一个月吧

水电，安省也贵的出奇，至少也得300一个月吧。我家一个与月就500，好不好？

还有天然气，一个月算60。

手机，加拿大也是贵的出奇，算60，就一部手机好啦，可能吗？切。

上网呢？也得40吧，我家是160，好不好啊？

汽油费，一个月怎么都要100吧？

好像这家最后就只能喝西北风了。。。

dsp

Cobra 发表于 2020-8-10 11:37 AM
家庭收入10万，税后一个月6000左右。加拿大税很高的。

他地税是1000一个月，还4000贷款。就是说每月就 ...

RSU 没有算？按照你的算法，没买房子，假设一个月能存4000，一年48K，要存够50W的DOWN，大约需要10年。你觉得可能吗？那种买豪宅，哭穷的十有八九就是噱头。

Cobra

dsp 发表于 2020-8-10 11:39 AM
RSU 没有算？按照你的算法，没买房子，假设一个月能存4000，一年48K，要存够50W的DOWN，大约需要10年。 ...

你不知道，很多新移民来，首付都是家里给的，那50万首付我信的，我碰到太多这种情况了，所以是第一手资料。

dsp

Cobra 发表于 2020-8-10 11:45 AM
你不知道，很多新移民来，首付都是家里给的，那50万首付我信的，我碰到太多这种情况了，所以是第一手资料 ...

我还是太naive，从来没想过父母能在财务上帮什么。

lazybear

换房不是指小换大，而是因为财务压力大换小，或者换的更远一些便宜一些。
Housesigma 的数据不是少了，而是有可能多了，有的区域成交日显示很后面，然后数据一直存在于1天或者7天成交里面。即便不算这因素，7天的成交量也是下来很多的，如果算上1天假期的因素，那么成交量回到了7月中旬的水平。
这一波抢房潮很多人都预计到了，只不过没料到的是成交量之多，还有价格上的快。除了本来就要购房的需求以外，多增加的是大换小的换房需求量。又由于对未来的不确定造成了买卖双方成交都非常快，好房子低价房一上来大家就抢offer，所以就造成了一个假象，觉得什么房子都需要抢offer，但事实并不是这样，还是有很多房子挂在那里没人买，还有很多有缺点的房子，依然是降价才能销售的。恐慌的情绪一上来，本来正常的购房需求者就赶着入场，进而一批本来还不那么急买房的也进去了。其实在加拿大每年能买房的需求就是那个数（不算炒房投资者），集中在一段时期买完了，就有可能透支未来的购买力，所谓超买。
有说低利率带动房价上涨，那么其他国家呢？只要有一个国家不是这种情况，那么就可以证伪，这并不是必然的。低利率可以刺激有买房需求但买不起房的（换句话说低利率刺激的是投资者，真正买得起房的刚需和利率没关系），对于银行而言，只要有人兜底，自然有放款冲动。但问题是，这两个条件现在都不具备，一，投资者没那么多，condo的现况更让投资者生畏，二，由于疫情还有cmhc甩锅，银行不得不严格信贷，这就有点像下棋里面的将军。
房市的判断并不是那么困难的事，限制条件都是明牌，数据也都能追踪到，事后，总能把这个因找出来。比如，加拿大房市前些年的爆涨和中国资金有关，这一因素突然消失，房价下跌就是必然。

Cobra

dsp 发表于 2020-8-10 12:06 PM
我还是太naive，从来没想过父母能在财务上帮什么。

中国人现在真的很有钱，当然也跟RMB认为的太高兑换率有关。

我接触到的才毕业的都是双车库的房子。然后新移民来，第一件事就是买房，我接触到的，也都是买双车库的房子。

加拿大银行故意放水，只要是新移民，以前一度不需要收入证明，只要35%的首付。然后要收入证明后，大家又都很容易造假，银行可能知道，但不care。

Cobra

lazybear 发表于 2020-8-10 12:14 PM
换房不是指小换大，而是因为财务压力大换小，或者换的更远一些便宜一些。
Housesigma 的数据不是少了，而是 ...

大换小？你有证据吗？

7月可是独立屋放量啊。

当然，也可能是很多准备卖了Condo换独立屋，所以很多独立屋都是sold conditonally，下面就看Condo能否顺利卖出了。应该很有意思。

deep

Cobra 发表于 2020-8-10 10:39 AM
有没有可能我们错了？

你知道，投机市场往往是不理性的，而我们用来分析的方法则是理性的，用理性的方 ...

理性有理性的好处,也有弊端.

就拿房价收入比这个指标来说,图上看多伦多现在已经在10左右,跟当年比看起来确实很吓人.但放眼世界,香港50,中国30,亚洲非洲美洲一大部分在20以上.欧洲很多国家都在10以上.到10这个区域就看到泡沫会不会太理性了点? 欧美发达国家长期在较低的房价收入比区域,会不会是他们错了,为什么就不能到10,到20,到30?事实很多欧美国家在近年来的指标就是在缓慢上升的.为什么这些区域的人就不会主动或被迫改变一些生活消费方式来适应新的房价/债务?也不一定非要走破产卖房这条路吧.从另一方面,如果这个指标在低位,对于处在高指标国家的人,特别是有钱人来说,房价就是便宜的,钱就会挡不住地往低处流,除非有政府政策干预.

lazybear

Cobra 发表于 2020-8-10 12:20 PM
大换小？你有证据吗？

7月可是独立屋放量啊。

老外换房很正常的吧，年纪大了都是抛独立屋买小房子养老的。我说的大换小，是指换便宜一些的，这样就可以挤出资金来。市中心换郊远一些的。真碰上财务危机，又想拥有房子，这不失为一个方法。

lazybear

因为这些国家贫富差距太大。加拿大总体不富裕。收入比上不去。

Cobra

deep 发表于 2020-8-10 12:29 PM
理性有理性的好处,也有弊端.

就拿房价收入比这个指标来说,图上看多伦多现在已经在10左右,跟当年比看 ...

哎，也有道理。

你的意思是多伦多房价跟世界比，不算啥。

但为什么UBS的排名，多伦多是世界泡沫第二位呢？香港都排在咱后面啊。



https://www.ubs.com/global/en/we ... ble-index-2019.html

Cobra

lazybear 发表于 2020-8-10 12:32 PM
因为这些国家贫富差距太大。加拿大总体不富裕。收入比上不去。

有道理，呵呵。我们的税多高？想挣点钱不容易啊。

dodo

dsp 发表于 2020-8-10 11:15 AM
你不买，房子就天天涨。

空头不死， 多头不止

deep

Cobra 发表于 2020-8-10 12:47 PM
哎，也有道理。

你的意思是多伦多房价跟世界比，不算啥。

这就要问UBS了。不过从数据来看，多伦多18-19年数值是降低的，也就是说这个是受房价以外的因素影响很大的。也就说明很可能有很多因素并没有被UBS考量在内，但也许被市场考量了。

deep

也许用理性分析来看加拿大的其它城市，比如卡尔加里，里贾那，哈利法克斯，圣约翰，哪怕是渥太华，蒙特利尔，可能都是有效的方法。不过多伦多和温哥华应该是例外，有其它地方没有的独特性，估值上不太能简单的用房住思维来解释。这点上我支持多方，虽然我也等腰斩

Cobra

deep 发表于 2020-8-10 01:22 PM
也许用理性分析来看加拿大的其它城市，比如卡尔加里，里贾那，哈利法克斯，圣约翰，哪怕是渥太华，蒙特利尔 ...

我还要验证一下你说的收入比的问题，是不是其他地方30，50，哼哼，跟我谈数据，你是要小心的。。。

darwin

deep 发表于 2020-8-10 12:29 PM
理性有理性的好处,也有弊端.

就拿房价收入比这个指标来说,图上看多伦多现在已经在10左右,跟当年比看 ...

之前主要的逻辑是新移民，新移民首付低，可以作假收入，现在据说印度人还有炒房产业链，类似之前福建人的同乡会，你没首付，可以私下借给你高利贷，炒高房子再卖，brampton就是这么涨上来的。

不过疫情之后，新移民减少，现在对新移民贷款查的也比过去严格了，这些钱怎么来的，真是弄不明白

Cobra

darwin 发表于 2020-8-10 01:41 PM
之前主要的逻辑是新移民，新移民首付低，可以作假收入，现在据说印度人还有炒房产业链，类似之前福建 ...

唯一的解释就是换房了。