加拿大经济严重依赖楼市 房价要比美国高46％

Cobra

lazybear 发表于 2021-2-16 12:41 AM
啥情况，光荣榜？
看着很有噱头的样子。

年底发的。虚拟授勋，呵呵。

lazybear

Cobra 发表于 2021-2-16 12:43 AM
我查了，是我漏了你的名字。太抱歉了！

是我觉得受宠若惊，我就是个blabber而已。

lazybear

Cobra 发表于 2021-2-16 12:46 AM
年底发的。虚拟授勋，呵呵。

多谢老大，觉得有动力新年继续blabber了，继续把唱空任务执行到底

Cobra

lazybear 发表于 2021-2-16 12:47 AM
是我觉得受宠若惊，我就是个blabber而已。

你deserve far more。你太客气了。再次抱歉。

foolmelon

bokchoy888 发表于 2021-2-15 01:18 AM
有种不详的预感， 由于人性的贪婪，新冠的压力释放， 明年标普上五千， 多伦多房地产失控爆涨， 2022 ，  ...

不用明年，今年下半年见真章

james97

Cobra 发表于 2021-2-15 07:51 PM
贷款是收入的10倍，那也是要还的啊。注意到很多人就谈能贷多少钱，好像能不能还不是问题，都想着出租是吧 ...

详细点说应该是这样，两个trick：
1. 房价上涨带来第一套房refinance额度的提升，比如之前贷50万的现在可能可以refinance 80万出来了
2. 因为是买第二套房，说是自住或者投资都可以，就看哪个贷款多。不同银行对于其中一套房的租金计算很trick，很可能算出来你第二套房依然可以贷70%-80%， 我问过银行，如果我第二套房100万房价能贷多少。贷款经纪算了之后说也可以贷80万出来。两套就160万了，我自己家庭收入可能也就1/10。当然现在100万毛都买不了了

我自己的朋友也是的，家庭收入12万，自住房在去年年底refinance出来了30万cash，拿去买了第二套自住房100万，第一套房的贷款差不多20万变50万。总共120万贷款，这不就是10倍吗? 基于的理由是第一套房的租金按照周围最贵的算，再贷30万依然可以cover。

所以这里所有的逻辑都是基于低利率。现在CIBC可以给到1.28，25年。假设像我朋友的120万贷款，假设利率1.5，贷30年，月供4,138.76。假设一切平稳到5年后renew，贷款余额1,035,430.98，利率3， 月供会达到4300。 这样看来好像也不是不能接受。

Cobra

james97 发表于 2021-2-17 03:21 PM
详细点说应该是这样，两个trick：
1. 房价上涨带来第一套房refinance额度的提升，比如之前贷50万的现在可 ...

收到，可能现在很多买房的都得靠以房抵房。没有房子的则永远买不起房。政府要想解决住房问题，得从以房抵房下手。

Cobra

james97 发表于 2021-2-17 03:21 PM
详细点说应该是这样，两个trick：
1. 房价上涨带来第一套房refinance额度的提升，比如之前贷50万的现在可 ...

这种贷款的方式，其实就是我说的，不能房价暴跌，否则就是一环套一环，全部完蛋，因为以前的抵押不够了。是风险很大一种投资方式。

james97

Cobra 发表于 2021-2-17 03:32 PM
这种贷款的方式，其实就是我说的，不能房价暴跌，否则就是一环套一环，全部完蛋，因为以前的抵押不够了。 ...

对啊 ，所以我很好奇，如果是没有上车房的新移民，真的能够消化掉这么高的房价吗？

james97

Cobra 发表于 2021-2-17 03:32 PM
这种贷款的方式，其实就是我说的，不能房价暴跌，否则就是一环套一环，全部完蛋，因为以前的抵押不够了。 ...

我在别的地方问过什么情况银行会收房，有人回答我：

银行不会要求补，因为不是保证金交易。跌破后equity 如果为负无法解除抵押，无法卖房。等equity为正后才能卖。所以简单回答你就是:自己扛着，但只要按时还银行贷款，银行不会来"催命"。

所以，现金流还ok能还贷就不要紧？比如说把已经还的款以HELOC形式拿出来应急。hmmmm，越想越觉得好像炒房风险很低啊

Cobra

james97 发表于 2021-2-17 04:33 PM
我在别的地方问过什么情况银行会收房，有人回答我：

不对。会要求追加抵押。否则我邻居当年怎么破产的（他亲口告诉我的，他是房产经纪）？这些人没有亲身经历过，乱讲。你commone sense想想就知道了，你的抵押物，原来值100万，现在只值50万了，银行凭什么还借给你100万？

darwin

james97 发表于 2021-2-17 03:21 PM
详细点说应该是这样，两个trick：
1. 房价上涨带来第一套房refinance额度的提升，比如之前贷50万的现在可 ...

你说的不对，heloc只能对你的equity来贷款，你的房价100w，equity不可能是100w，除非你已经还完贷款了

租金收入计算有折扣的，非常低，这个根本增加不了多少你的贷款额度

压力测试是对你总贷款额做的，所以heloc并不能增加你的绝对贷款额度，因为你heloc多了，正常房贷额度就少了

如果能贷100w出来，收入只有10w，那肯定是包装了，不管是包装收入，还是包装租金

DaGou

darwin 发表于 2021-2-17 05:08 PM
你说的不对，heloc只能对你的equity来贷款，你的房价100w，equity不可能是100w，除非你已经还完贷款了
...

首套房转成出租, 贷款升到50万还能cover all expense, 看着像是rent 被夸大了

wozaitaxiang

Cobra 发表于 2021-2-17 04:44 PM
不对。会要求追加抵押。否则我邻居当年怎么破产的（他亲口告诉我的，他是房产经纪）？这些人没有亲身经 ...

老蛇，你能找到相关的出处么？因为据我所知，加拿大也不会让必须补价格差。如果规定需要补足差价的话，至少会有一些明文的规定能找到。这种状况出现时，反而银行怕你不还款直接跑了，银行会给出你一些更优惠的条件，例如延长的付款时间，降低你的利率之类的。加拿大只有在你听付款之后才会收你的房子。

darwin

DaGou 发表于 2021-2-17 05:18 PM
首套房转成出租, 贷款升到50万还能cover all expense, 看着像是rent 被夸大了

我之前说错了一个，不是按照equity贷款，是按照market value的65%～80%贷款

你这个例子绝对是包装的，因为租金收入一般几大行都是50%计入的，如果目前贷款额度已经max了（收入12w贷款70w），再多贷50w

相当于那房子月租金纯收入要1w6，这可能吗？

Cobra

wozaitaxiang 发表于 2021-2-17 05:39 PM
老蛇，你能找到相关的出处么？因为据我所知，加拿大也不会让必须补价格差。如果规定需要补足差价的话，至 ...

不是价格差，是你的抵押不够了。跟股市里的margin call一个原理：Broker说你的抵押不够，要求你追加抵押。

wozaitaxiang

darwin 发表于 2021-2-17 05:08 PM
你说的不对，heloc只能对你的equity来贷款，你的房价100w，equity不可能是100w，除非你已经还完贷款了
...

租金收入不是按照个人收入算的，是另外的算法。TD和我说，如果我的condo租金比（月付+地税+管理费）总和高20%，基本就相当于我没有任何贷款。现在很难实现，但对于那些两三年前买房子的人来说，很多人是相当于没有贷款的。

wozaitaxiang

Cobra 发表于 2021-2-17 05:55 PM
不是价格差，是你的抵押不够了。跟股市里的margin call一个原理：Broker说你的抵押不够，要求你追加抵押。 ...

我说的就是，贷款额高于房价，也就是抵押不够。你可以查查，加拿大银行不仅不会要求增加你的抵押，你还可以申请利率和pay schedule的优惠。因为银行不想让你跑掉，收你房子，他会尽量让你留住你的房子。

foolmelon

james97 发表于 2021-2-17 04:33 PM
我在别的地方问过什么情况银行会收房，有人回答我：

银行不愿收房是真的，但追加抵押一直在做。

他们的回答自欺欺人，一厢情愿而已。

Cobra

wozaitaxiang 发表于 2021-2-17 06:01 PM
我说的就是，贷款额高于房价，也就是抵押不够。你可以查查，加拿大银行不仅不会要求增加你的抵押，你还可 ...

那是房价还在涨的时候，银行假设只要扛过一段时间抵押就会够，毕竟抵押不是精确的数字，是有20%的余量的。当房价全面下跌的时候，银行嘴脸会完全不一样。加拿大自89年以来还么有经历过20%以上的下跌呢，所以大家慢慢都忘了，原来这是抵押贷款。一般，可能至少房价要下跌30%这样，而且必须是普跌，银行才会想到它自己风险太大了，要求你加钱，其实是为了抵消它自己的风险。你别以为银行是为你考虑呢。