出道贷款的算数题，大家看看能贷款多少。

Cobra

darwin 发表于 2021-2-17 10:53 PM
大加那不是太小气了，首先heloc不是按equity算的，是按房产评估总值算的，相当于贷两遍

https://w ...

xiaochong的理解对的，我最早申请heloc的时候是有猫给鸡的，银行是要减去猫给鸡，然后65%或者75%（这个我记不清了）。所以：

100万的房子，如果我有50万的贷款未还，那么heloc就是（100 - 50 ）* 0.65。真是这样的。我heloc两次了，都是这么算给我的。

Cobra

xiaochong 发表于 2021-2-17 11:02 PM
真的啊？大家拿这么猛啊，美国可不是这么算的。比如说100万的房子，mortgage 80万，然后HELOC再来65万，总 ...

见楼上，别听他的。我是有heloc的，都是扣掉猫给鸡后算的。

deep

xiaochong 发表于 2021-2-17 11:02 PM
真的啊？大家拿这么猛啊，美国可不是这么算的。比如说100万的房子，mortgage 80万，然后HELOC再来65万，总 ...

加拿大当然不可能这么算。

正确的算法是
100万的房子，MORTGAGE80万，按房价的65%-80%计算，也就是65-80万，减去MORTAGE80万，是拿不到HELOC的。
100万的房子，MORTGAGE20万，按房价的65%-80%计算，也就是65-80万，减去MORTAGE20万，HELOC就是45-60万。结果跟美国的算法差不多或更少点。

Cobra

deep 发表于 2021-2-17 11:53 PM
加拿大当然不可能这么算。

正确的算法是

我知道Darwin说啥了。Heloc有两种。我们算的是猫给鸡以外的，也是最常用的。还有一种叫做standard alone heloc ，这种其实就是猫给鸡。传统的猫给鸡是你越还，balance 越小，最后还到0。这种呢，我知道TD特喜欢给：就是一次给你批了，say 100万（这个当然跟你要买的房子有关）。这个数额随便你用多少。比如你就用了20万。那剩下的80万你就可以拿去买别的东西，只要每月还利息就行。这种形式的猫给鸡比较灵活，你就不需要再申请另外的heloc 了，且利息就是普通猫给鸡的利息。比heloc 的p + 0.5要好。

deep

Cobra 发表于 2021-2-18 12:12 AM
我知道Darwin说啥了。Heloc有两种。我们算的是猫给鸡以外的，也是最常用的。还有一种叫做standard alone  ...

STANDARD ALONE也遵从上面计算原则的，而且实际操作中是靠65%一端

deep

无论怎么样的MORTGAGE或HELOC，都要服从基本原则 Your mortgage plus your HELOC must be less than 80% of your home’s value.

Cobra

deep 发表于 2021-2-18 12:27 AM
无论怎么样的MORTGAGE或HELOC，都要服从基本原则 Your mortgage plus your HELOC must be less than 80% of ...

是的

喜欢马丁

我记得我的情况是这样的：1、stand alone heloc 单独算。2、IS（income source）1*K1+...+ISn*Kn-必须的个人（家庭）生活开销=disposable income,3、DI*C-总负债（不算 stand alone heloc)，C=8（不排除我记错了，但机会不大）。

Kn 是每种收入的折算率，房租要扣除保险等费用但不扣除房贷利息和分期还本，其中现金资产可以计算股息收入。

可能不同银行的算法不同。

人在大湖

只有一种感觉，老蛇要买房子啦。这个其实不用自己算，每个银行规定也稍有不同。找几家银行问问就行，我的银行顾问上周打电话说有1.29的利息，收入看12倍。你去银行打听下，这个活动有期限的。银行现在大捆大捆的票子贷不出去，你这样的优质客户求之不得。

Cobra

人在大湖 发表于 2021-2-18 08:11 AM
只有一种感觉，老蛇要买房子啦。这个其实不用自己算，每个银行规定也稍有不同。找几家银行问问就行，我的银 ...

不是的，是James说他的朋友，这种情况，银行给贷款了120万，我觉得有点多了，所以单独开个题目来算算，呵呵。

darwin

Cobra 发表于 2021-2-18 12:33 AM
是的

看来是我理解错了。我之前也觉得奇怪，怎么能用贷款来贷款呢


但这样一个最大问题是，就算你equity多，贷款总额度也被b20限制住了，工资5倍，怎么可能贷出来工资的12倍？

除非都走credit union和私贷，那这两个风险就巨大了

wozaitaxiang

人在大湖 发表于 2021-2-18 08:11 AM
只有一种感觉，老蛇要买房子啦。这个其实不用自己算，每个银行规定也稍有不同。找几家银行问问就行，我的银 ...

哪个银行现在收入看12倍？

DaGou

如房子评估价 100万, mortgage + heloc 不得>80万; 如没有mortgage, heloc 不得> 80万x 65%= 52万.
能不能批到maximum 80万 就看收入了.

james97

Cobra 发表于 2021-2-17 09:15 PM
你给算算大概能贷款多少。其实你知道这题是怎么来的。我也觉得他那个贷款数字太大了。

房价就算涨了 ...

租金3000不是这么算9万的，而是3000减去地税和保险，能够cover 多少mortgage payment，按照现在的利率，cover 70万绰绰有余

james97

DaGou 发表于 2021-2-18 10:43 AM
如房子评估价 100万, mortgage + heloc 不得>80万; 如没有mortgage, heloc 不得> 80万x 65%= 52万.
能不能 ...

头一个房子refinance 30万出来，然后转化为投资房每月租3000，相当于贷款50万。按照现在的利率1.5, 30年，月供1700，加上其他费用还能剩800左右，一年多1w收入。加上自有收入12万，贷70万，还是勉强够的

Cobra

james97 发表于 2021-2-18 04:01 PM
租金3000不是这么算9万的，而是3000减去地税和保险，能够cover 多少mortgage payment，按照现在的利率，c ...

工资12万其实也是算能cover多少payment啊。为什么12万乘以5，就只能60万，你这个3万6的就能70万？Common sense想想也不合理啊。就算租金不像收入一样需要负担生活开支，全部都用来付猫给鸡，但你万一租不出去呢？房子还有各种地税，保险，维修的开销，所以租金只能按50%算，每个月1500的租金，这个按现在的利率，最多能负担贷款30万吧。70万的贷款，每个月月付只要1500？还是不对啊，30万了不得了。

不得不惊叹一下，租金越来比工资厉害啊，那，假入我没有收入的，全部都是靠租金生活，现在有两套房都出租，每个月总共6000，7万2的年收入，按你的说法，我就能贷款60万，跟人家年收入12万的一样，哈哈，这么一想，根本不合理嘛。全部是租金，那么就要负担生活的费用了，不能每个月6000都拿去付猫給鸡的不是？总之，银行应该有个算租金的比例。

james97

啊，我想起来了还有个trick，agent说他们可以把第二套房依然算成出租房，自己住亲戚家，这样自住expense降到最低。所以第二套房贷的比12万*5 还多些，因为还有二套房的租金收入。但实际上自住也没人管

Cobra

james97 发表于 2021-2-18 04:01 PM
租金3000不是这么算9万的，而是3000减去地税和保险，能够cover 多少mortgage payment，按照现在的利率，c ...

Typically, lenders use a vacancy factor of 75 percent across the board when counting rental income, regardless of property type or income amount. They multiply the monthly rent you receive by 0.75. The resulting figure, or net cash flow, is added to any other income you may have, such as salary from employment.

看见没有，rental income直接算入收入，然后用总收入，计算你的贷款。不可能rental income单独分出去算的，否则我全是rental income，没有工资收入，岂不是能贷款更多，这个绝对不合逻辑。

Cobra

james97 发表于 2021-2-18 04:17 PM
啊，我想起来了还有个trick，agent说他们可以把第二套房依然算成出租房，自己住亲戚家，这样自住expense降到 ...

还是不对，这家人家就算两套都出租，一个月租金6000好啦，一年7万2，50%就是3万6，乘以五就是可以多贷款18万。

12万乘以5 （工资收入）+ 18万（出租收入可贷的款） + 30万（第一套房子的增值）*0.65 = 97.5万。

而且他们不住亲戚家的话，就是骗贷了。华人好像一直不觉得骗贷是犯罪，也是醉了。

james97

Cobra 发表于 2021-2-18 04:19 PM
Typically, lenders use a vacancy factor of 75 percent across the board when counting rental inco ...

不同银行确实很不一样，比如hsbc就非常严格。所以case by case 咯