楼市泡沫形成和崩盘，核心在于层层积累的杠杆。但根本原因不在提供杠杆的对象....

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摩根士丹利认为，全球金融危机前楼市泡沫的形成和崩盘，核心都在于层层积累的杠杆。但根本原因不在提供杠杆的对象，而在于他们能够获得的信贷类型。

抵押贷款信用风险包括(1)借款人风险和(2)抵押产品风险两种。借款人风险是我们通常用来评估抵押贷款违约可能性的指标，如信用评分、债务收入比等。产品风险则是即便借款人满足一定的安全性条件，某种抵押贷款类型对借款人而言违约风险仍然很高，通常出现在那些整个贷款期限内，支付金额可能发生很大波动的贷款产品上，即所谓“可负担性”产品。

面对同样一批借款人，当住房按揭贷款被定位为借款人“可负担”的款项时，实际上隐含着房价保持上涨，贷款标准保持宽松的前提，这样房主才可以在其每月支付的费用无法负担之前进行再融资。

但是，一旦房价停止上涨，这些抵押贷款将重置为借款人“不可负担”的款项，随之而来的是拖欠债务、丧失抵押品赎回权、坏账堆积、房价进一步下跌，形成恶性循环。