危机 ◇ 2019年买房的2023年续房贷！这批房奴危险了?

Cobra

自新冠肺炎（COVID-19）疫情以来，加拿大的经济虽然多多少少受到冲击，但房地市场却没有影响，甚至房价有飙升的情况。这种异常现象，催生了一个新的经济学术名词——“住房通胀”（shelter inflation）。





图自：微信图库


央行日前已放出明年要加息的消息，如今很多加拿大人正着急申请贷款，想在央行加息之前搭上低息贷款“末班车”，免得加息后利率更高。





图自：路透



01

住房通胀太快



据《国家邮报》（National Post）报道，全球金融服务机构麦格理集团北美战略与经济部门（North American Strategy & Economics at Macquarie Group）负责人多伊尔（David Doyle）警告，加拿大的房价与诸如“收入和支付高价房价能力”等其他重要因素之间，差距太大了，造成“住房通胀”太快的现象。





多伊尔（图自：彭博）



也就是说，加拿大房市与现实脱节。麦格理集团制作的这张图表显示，从1975年到2017年，房价飙升速度早已把一般家庭的（可支配）收入甩出好几条街。





图自：National Post



过去20年中，加拿大全国房价上涨了375%；在多伦多和温哥华，房价分别上涨了450%至490%。



这两年的新冠肺炎疫情，使得越来越多的人与家庭迁出大城市，到小镇买房，这也催火了小镇房市，例如安大略省一些小镇，像Tillsonburg或Bancroft，房价猛增。



加拿大房地产协会最新数据显示，平均房价方面，全国686,650加元，安省887,290加元，卑诗省为913,471加元。



多伊尔指出，目前加拿大的利率很低，但高企的房价意味着家庭负担能力吃紧。他担心，2023年利率攀升，届时2019-2020年买下昂贵住宅的买家需要续房贷，麻烦将开始出现。



他更忧心2024年以后，那时加拿大央行将加息，加拿大房市前景将更不可莫测。



目前，加拿大国内生产总值（GDP） 10%以上来自房市及其相关行业：装修、业主权转让开支、房地产佣金。多伊尔说：“这太扯了，扭曲了（加拿大的）经济。”



麦格理研究还显示，加拿大的住房投资占经济的比重，高于新西兰以外的任何其它经合组织国家，也超过了在加拿大的商业投资额。



这意味着，加拿大人愿意花更多的钱在住房上，而不是制造或生产的东西上，这最终会影响人们的住房负担能力。多伊尔强调：“这问题很大。”



02

加息前盼取得低利率贷款



前文提到，多伊尔担心，“2023年利率攀升，届时2019-2020年买下昂贵住宅的买家需要续房贷，麻烦将开始出现”。





图自：彭博



事实上，加拿大央行已表示，最早可能在明年（2022）4月将此前0.25%的基准利率上调，这比预测的时间提前了三个月；基准利率上调，第一个带动的自然就是贷款利率。



抵押贷款和利率的上升将结束近两年的最低借贷成本。当然，我们都知道，低利率对降低住房成本根本起不到作用。



于是，对身上背有贷款的家庭来讲，现在想的，就是在央行升息前，做点什么。



位于多伦多的Strategic Mortgage Solutions Inc.的负责人Estee Zacks注意到，最近有大量潜在买家要求贷方保持利率不变，或冻结抵押贷款利率长达 130 天。



各家银行的抵押贷款利率各不相同，但网站Ratehub.ca显示，加拿大排名前五的银行提供的五年期固定抵押贷款利率低至 2.62%，最高可达 2.94%。



三年期固定抵押贷款的利率在 2.49% 至 3.49% 之间，而五年期可变抵押贷款的利率在 1.40% 至 1.75% 之间。



加拿大帝国商业银行（CIBC ）资本市场分析师塔尔 （Benjamin Tal） 在 11 月 4 日给投资者的一份报告中写道，抵押贷款利率从当前水平上调 1% 将使新买家平均每月支付 230 加元或 12% 的额外利息。





塔尔（图自：彭博）



他指出，如果利率在 2025 年保持高位，“在疫情期间（因买房）进行的大量借贷将感受到利率上升的影响。”



温哥华房地产经纪人 Tirajeh Mazaheri 表示，买家已经注意到这一点，并急于在利率上升之前，预先获得抵押贷款的批准。



她说，许多人在疫情期间很希望房价会下降，但现在已经接受了这是不会发生的事实。“人们很害怕，一旦利率上升，他们将永远负担不起在这个城市生活。”



也就是说，加拿大央行最近的加息预言，等于是给当下的火热房地产市场踩了又一记油门。



03

房市成经济主力



特约评论员叶未央表示，目前板上钉钉的是央行明年加息，对于一般房贷的借款人而言，能想的只是，想办法在加息前先以较低的利率获得贷款。



不过，叶未央认为，在过去的一两年，不少人搭上了“低利率”购房的车，当时看着着实划算，可现在要加息，利率肯定要升，对于他们而言，不管是心理上还是金钱上，都会是很大的负担。



更让叶未央讶异的是，根据麦格理研究结果，加拿大住房投资占经济的比重，超过了在加拿大的商业投资额。这意味着，房市成为加拿大的经济主力……如同多伊尔的结论──问题的确很大！

james97

19年总价格低啊，应该还好