四大开发商现金流全线萎缩 郊区盘降价势在必行

福多多

CFP供图

　　多数房地产人士认为郊区盘降价势在必行 而市中心保持稳定

　　昨日，多家媒体对广州某大发展商在数十个楼盘推出8.5折优惠的消息进行报道，有知名开发商也紧跟其后，表示将调整产品线。此前开发商一直固若金汤的“金口”终于首现松动，市场表示随着一手楼价的松动，二手楼价也有可能应声而跌。不过，也有房地产人士认为目前降价的时机未必非常适合；随着一手开发商的“手软”，买家有可能期盼更低于8.5折的折头而未必忙于入市。 文／表　记者林琳、陈芳

　现状:上市公司短期还未需紧急套现

　　五一期间，整体楼市交投冷淡，开发商的折扣不多，令大部分买家还是暂时持观望态度；市场人士分析，开发商之间也处于博弈状态，没有人愿意做第一个降价的人，都在观望谁将会“吃螃蟹”。在市场的一段你猜我度之后，日前，广东某知名开发商终于首次公开表示在数十个楼盘中推出8.5折优惠。

　　虽然有分析认为，该开发商提出大幅打折是为了快速抢占市场份额和积累并购资金，但是更多的市场人士认为这是开发商在新政环境下做出的“表态”；并因此预期未来一段时间内将会有其他的开发商积极响应这一波“降价潮”。

　　谁会是下一个降价的企业？分析上市公司公布的一季度报告可见，“招保万金”这“四大金刚”暂时没有偿债压力，短期内没有套现的急迫性。据万科A的第一季度报告，截至期末公司持有现金179.2亿元，高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和127.4亿元。

　　而另外三大公司的偿债压力相对更轻，保利地产截至第一季度末手持现金138.72亿元，是短期借款和一年内到期的非流动负债总额63.67亿元的两倍以上。招商地产短期借款及一年内到期的非流动负债共计只有28.28亿元，而目前该公司手持现金超过80亿元，偿债压力最轻。金地集团期末的现金量为86.26亿元，短期借款加一年内到期的非流动负债为51.43亿元。

趋势:“四大金刚”现金流全线萎缩

　　从长远看，房地产上市公司现金流有全线萎缩的可能性，如果成交量长时间维持在目前的低水平，很可能为企业带来巨大的压力。由于第一季度部分城市销售量下降，同时新增的开发项目占用资金，一季度“四大金刚”的经营性现金净流量均为负，显示房地产企业现金流在逐渐萎缩。

　　根据万科A的一季度报告，该公司一季度的经营现金流量为-68亿元，每股经营活动产生的净现金流为-0.62元，其中经营现金流入只有134亿元，而经营现金流出却高达202亿元。按照这样的速度，如果不加快销售以及增加融资力度，公司手持的179.2亿元的现金，只需要三个季度就可以消耗殆尽。

　　保利地产一季度经营现金流量净额为-150亿元，一季度筹资现金流量高达136.91亿元，才使总现金净增加额变成-13.6亿元。招商地产一季度经营现金流量净额-7.94亿元，每股经营活动产生的现金流量净额为-0.46元，公司一季度总现金净增加额-7.26亿元。金地集团一季度经营现金净流量-34亿元。

　分析:现在不一定是降价好时机

　　满堂红研究部高级经理周峰分析，该发展商的项目多数处于广州市郊区，本次打折可能显示开发商因为郊区盘竞争激烈、无法再支撑下去，因此作出降价的决定。他认为，近几年房地产市场的新规律是楼价上涨由市区发起，楼价下跌由郊区发起。这一次“降价潮”呼应了这个规律。

　　“现在不一定是开发商降价的好时机”，中原地产研究部人士对开发商本次举措表示不赞同态度，认为广州市关于新政的细则还没有出台，不知道政策环境将会如何；另外，买家发现开发商心态已经放软，有可能对折扣的要求更高，可能追求8折、7.5折，甚至7折，而不一定会在8.5折的时候入市，担心楼价再降吃亏。

　　目前，市场对于广州楼价将出现下跌已存在共识。不过，大多数房地产人士均认为郊区盘降价势在必行，而市区中心保持稳定，这从目前市区中心因为业主心态强硬而难以促成成交可见一斑。

　　“一旦市区中心的一手价格也站不稳了，二手小业主才会感到威胁”，周峰表示，一般来说，一手楼和二手楼的价格差在2000元/平方米以内时，二手楼就难有条件与一手楼抗衡；而当价差在3000元/平方米以上，二手楼才有竞争优势。据他观察，目前不少地段的一手和二手之间价差在2500元/平方米附近，因此一旦一手发展商降价，这种优势就消失了，必然力逼二手业主降低心理值。

　　因此周峰预期，如果未来三个月内小业主仍继续坚持不降低放盘价，中介的生存将成问题；而如果小业主的放盘价能比目前下调5%左右，成交量将出现回升。